新型コロナ対策 金融市場に代わる中古ワンルーム不動産投資市場

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新型コロナ対策 金融市場に代わる中古ワンルーム不動産投資市場

 

新型コロナショックによる金融相場への影響

金融相場は今回の新型コロナウイルスの影響もあり、大幅に下落しました。

 

よく例えられる、2008年に発生したリーマンショック時と比較すると、当時の日経平均は約12,000円(2008年9月)からおよそ半年で7000円(2009年3月)となり、約40%下落しました。

 

今回の新型コロナショックに当てはめると24,000円(2020年2月)から半年かけて15,000円を割込む水準となる可能性があります。

 

未知のウイルス対策に各国鎖国状態へ突入することから、インバウンドに頼っていた日本経済の景気は更に落ち込むことが予想されます。

 

早期にウイルス対策を取らなければ、経済が落ち込んでしまいリーマンショック時まで下がるとなると、24,000円から7,000円水準となり、約70%の下落となります。

 

私の金融資産は限定的ではありますが、かなりの影響が予想されます。

 

ただ一方で、過去の経済危機後には必ずと言って良いほど相場は右肩上がりの成長カーブを描き、結果として、振り返ってみると一時の経済停滞となることが殆どです。

 

今回の新型コロナショックも、ウイルスに対する対策(医療的な)がはっきりし、各国間の渡航が以前の状況へ戻る時が必ず来ると思います。

 

そうなれば、全世界は今回の新型コロナショックを乗り越えた経験から、今以上の成長を遂げることと思われます。

 

ただ、一時的には大きな経済損失を生むことは間違いありません。

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新型コロナショックによる不動産投資信託(リート)市場への影響について

不動産投資は経済の影響を受けづらい投資であることは間違いないと言えます。

一方で不動産投資と言っても形態は多様化しています。

今回大きな影響を受けている不動産投資は、不動産投資信託(リート)では無いでしょうか。

Jリート市場は30%を超える下落となっており、右肩上がりだった市場から退避する投資家が増えています。

不動産と名が付いていてもあくまでも金融投資になることが原因だと思われます。

更に不動産投資信託(リート)の中でも「ホテル関連」の商品はホテル需要の低下から更に下落が進むと想定されています。

 

一般的な不動産投資(現物の不動産を所有し賃貸に出すことで収入を得る)とは異なり、不動産投資信託(リート)は少額からの投資が可能ではありますが、金融相場の影響をもろに受ける商品であることは間違いありません。

 

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新型コロナショックによる不動産投資(現物)市場への影響について

一方で、私も行なっている中古ワンルームマンション不動産投資の現状はと言うと、新型コロナショックによる影響はありません。

 

逆に、現物不動産投資が注目され、一部の地区では中古ワンルームマンションの価格が高騰していると言う現状もあります。

 

今回の新型コロナショック、過去のリーマンショックなどの金融危機時における不動産投資市場への影響は物件価格について一部影響が出ると想定されます。

 

そのため、キャピタルゲイン(不動産売買による利益)をメインに投資をされている方にとっては影響が出る可能性があります。

 

金融危機により手元資産が枯渇し、不動産の現金化を行わざるを得ず、止むを得ず相場より低額での売却を迫られたり、ローン返済が滞り自己破産による競売などが発生すると不動産価値相場自体が下がってしまいます。

 

ただ、経済危機よりも時間軸は緩やかなため、今すぐに影響は出ないと考えられると思います。

 

不動産売買価格はバブル崩壊前は過去の取引事例を元にした価格決定方法などがメインでしたが、バブル崩壊以降は、収益還元法という不動産の利回りをベースにした価格算出方法が主に用いられることになりました。

 

収益還元法とは不動産投資本来の「賃貸」という実需をベースとして、適正な不動産価格を考えようという考え方です。

 

賃料は過去の金融危機前後でも値段の動きは少なく、特に中古ワンルームマンションは値段の動きが少ないことが特徴的です。

 

先ほどご説明した、収益還元法という価格決定法が主流となった現在は、中古ワンルームマンション価格は大幅な値動きが無いと言えるのです。

 

逆に、賃料が変わらない中で中古ワンルーム不動産投資需要が高まると、利回りが下がり、収益還元法上は不動産価格が上がることになります。

 

私のように、キャピタルゲインではなくインカムゲイン(賃料収入で利益を得る)メインの運用を考えていれば、金融危機による影響は少ないことになります。

 

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中古ワンルームマンションの需要

六本木などにある、家賃100万円を超えるようなタワーマンションなどは経済危機が発生し、消費が冷え込むと住む人は減少します。

これは、娯楽的要素が値段に転嫁されているため、金融危機時に最も影響を受ける娯楽(エンターテイメント)業界と同じ考え方となります。

一方で、人は衣食住は必ず必要となり、特にワンルームマンションのように最低限の生活をするための居住スペースは必ず需要があります。

 

例えば、一人暮らしで収入が多くある人が家賃100万円のマンションに入っていて、金融危機により収入が大幅に減少した時には、家賃10万円ワンルームマンションへ引越しすれば当面の固定費削減により一時的な対処が可能です。

 

金融危機の時こそ、需要が高まるのがワンルームマンションだと私は考えています。

 

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ポートフォリオの重要性

私は金融投資も行っていますし、不動産投資も行っています。

それ以外にもサラリーマンとして現在は働いて給与を得ていますし、ブログやアフィリエイトからの収入も一定あります。

 

お金のセブンポケッツを作ろうと言う本を読んだのがきっかけで、多数の収入源を持つことを心がけて来ました。

 

シルク・ド・ソレイユで95%にあたる、4,700人が解雇されるニュースも報道されていましし、航空業界では国際線を中心にキャビンアテンダントが休業となるケースも出て来ているようです。

 

給与収入だけでは、対処しきれないことも想定し時間はかかりますがマルチインカムを是非考えてみてはいかがでしょうか。

 

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まとめ

金融資産は当然ながら金融危機時にかなりの影響を受けることから、マルチインカムを得つつ、ポートフォリオを分散することが必要です。

また、ポートフォリオの一つとして、不動産投資を入れておくことで、多少金融投資で損失が出ても、全体のバランスは取ることが可能です。

 

不動産投資は融資を受ける際に、団体信用生命保険(通称:団信)に加入することが基本的に義務付けられています。

団体信用生命保険は自分に万が一な時に備える生命保険代わりの役割を果たしてくれていることから、新型コロナウイルスによる肺炎で死亡した際には、家族へ現物資産を残すこともできます。

 

金融危機時にはインカムゲインを目的とした中古ワンルームマンション投資が極めて有効であることを今回はご紹介させていただきました。

 

投資は自己責任ですので、是非多くの本、セミナーへ参加いただき検討していただければと思います。

参考になれば幸いです。

 

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参考になりましたら幸いです。